【2021年典型案例】未经房屋共同共有的配偶签属的
2022-01-25 11:05:32
【案情】
二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。涉案房屋系二被告共同共有。2017年3月23日，原告赵某作为乙方，被告胡某作为甲方，签订了《购房协议》约定“卖方自愿出售的房屋坐落在石林县鹿阜镇石林中路某幢某号，建筑面积47.02平方米。买卖双方协商一致，约定上述出售的房屋成交价金额为人民币（大写）：壹拾伍万捌仟捌佰元。卖方应积极协助买方并负责提供过户所需的证明文件及相关材料配合买方办理过户手续。违约责任：本协议经双方签字（按手印）后生效，任何一方均应按照约定履行。若甲方违约则按定金双倍退还乙方；若乙方不要房子视同乙方违约，甲方无需事先通知或征得乙方同意，甲方有权将房屋另行出售，乙方无权要求返还定金，不按合同约定履行义务或不完全履行义务的一方，应向无过错方支付房屋总价款20%的违约金。”当天，原告赵某向被告胡某交付购房款158800元，被告胡某将涉案房屋交付给原告管理使用至今。2019年4月28日二被告取得涉案房屋的《不动产登记证书》，但以被告葛某不知情未签字为由拒不配合原告办理过户手续。二原告向本院提出诉讼请求：2、依法判令二被告履行《房屋买卖合同》，立即配合二原告办理房屋变更登记手续，将房屋过户至二原告名下；2、由二被告支付20%的违约金。
【审判】
石林法院审理认为，关于《购房协议》是否有效，被告是否需要履行涉案房屋过户手续义务的问题。首先，二被告系夫妻关系，案涉房屋交由二原告居住3年多，被告葛某才主张不知情不符合常理。其次，二被告在庭审中也明确表示并不是要收回房屋，只是认为当时售价较低，要求增加价款。根据《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”及第四百六十五条第一款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案问题的实质是二被告认为房屋售价过低而非不愿意出售房屋，被告葛某作为房屋的共同共有人虽未在《购房协议》上签字，但应认定葛某对胡某出售房屋知情并且同意。故，案涉房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行义务。依法判决：一、由二被告于本判决生效之日起5日内协助二原告办理过户登记手续；二、由二被告于本判决生效之日起5日内支付二原告违约金31760元。
【评析】
本案涉房屋买卖合同虽未经共同共有的葛某签署，但本案涉房屋交由原告管理使用的3年多来，葛某并未对此提出异议，应视为对胡某单方与原告签订的合同知情并同意。在办理产权变更登记的过程中，二被告认为房屋售价过低，要求原告增加价款，在原告不同意增加的情况下，二被告主张合同未经葛某签字，葛某对此不知情，胡某系无权处分、合同无效违背了诚实信用原则。
诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则，是现代法治社会的一项基本法律规则，在当代法律中的作用呈现不断加强的趋势，成为整个民法领域的“帝王条款”,一切民事主体从事民事行为都应当遵守诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。
【附相关法律条文】
《中华人民共和国民法典》第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款 依法成立的合同，受法律保护。