【案情】

2016年11月2日，张某申请对平某某、吕某某位于石林县鹿阜街道东城区秋实景观园*号房屋予以保全，次日，本院以（2016）云0126执保*号民事裁定书对位于石林县鹿阜街道东城区秋实景观园*号房屋予以查封。2016年11月7日，张某向本院起诉平某某、吕某某民间借贷纠纷一案，经一审、二审，昆明市中级人民法院于2018年5月11日作出（2017）云01民终**号民事判决书：一、撤销石林彝族自治县人民法院（2016）云0126民初**号民事判决；二、平某某、吕某某于本判决生效之日起十五日内偿还张某借款本金791999元及自2014年9月16日起至借款本金还清之日止按年利率24%计算的利息。因平某某、吕某某未按生效法律文书履行付款义务，张某向本院申请强制执行。执行过程中本院依法向平某某、吕某某送达了执行通知书、报告财产令等文书。因两被执行人仍拒不履行付款义务，2018年9月5日，本院依法张贴腾房公告，责令被执行人平某某、吕某某于2018年9月20日前迁出其所有的位于石林县鹿阜镇东城区秋实景观园*号房屋，交由本院依法处置。执行案外人李某某认为该房屋在其租赁期限内，且租赁权产生在前，如处置房屋将影响其租赁权，特向本院提出异议要求保护其租赁权。本院查明事实原因于2019年3月5日作出（2018）云0126执异*号执行裁定书裁定：“驳回异议人李某某的申请。”另查明，宜良县公安局于2015年4月8日对诉争房屋刑事查封。石林县房地产管理所于2015年4月10日出具回执载明对诉争房屋已办理协助查封手续。2016年10月19日宜良县法院的刑事判决书载明：“被告人平某某犯买卖国家机关证件罪，判处有期徒刑一年零七个月……，即从2015年4月8日起至2016年11月7日止。”

【审判】

石林法院审理认为，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。被执行人平某某、吕某某在本案中的诉讼地位应列为第三人。本案中，原告陈述，2016年10月28日原告与第三人签订《租房合同》载明：“出租方（甲方）：吕某某，承租方（乙方）：李某某。甲方将位于石林县鹿阜街道东城区秋实景观园*号房屋租给乙方经营使用，租期20年，自2016年10月28日起至2036年10月27日止，每年租金为26000元，一次性付清租金520000元，押金30000元。”原告提交《收条》载明自2016年10月28日至2016年11月3日分4次现金支付住房租金及押金共计550000元。房屋建筑面积为215.93平方米，合同约定租金总额为520000元，约定的租金金额明显低于市场价，并约定一次性支付长期租金，且未考虑租赁市场的价格上涨变化因素，明显不符合常理。另，原告提交的交付租金凭证均为现金收据，提交的2018年度的电费每月仅为2.52元至7.2元不等，第三人在我院尚存在未执行完结案件。综上，可以认定原告与第三人双方存在通过签订租赁合同规避法院执行的主观故意，其行为系恶意串通损害债权人利益的行为，应认定为无效行为，故双方签订的租赁合同无效。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，其对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回原告李某某的诉讼请求。

【评析】

本案的主要争议焦点为案外人与被执行人签订的《租房合同》是否真实有效。案件中，除审查双方签订《租房合同》及法院查封涉案标的物的先后时间外，原告在一个月内有经济能力支付520000元房屋租金，按当地房屋价完全可自行购买一套小面积的住房，虽原告提交的电费单据能说明房屋被使用过的情况，但同时也表明，原告花费高昂租金租来房屋后几乎不居住，明显不符合常理，法院完全有理由确信原告与第三人签订《租房合同》，并非为了居住使用房屋，其真实目的是恶意串通，损害申请执行人的利益，故驳回原告的诉讼请求。目前涉案标的物已被本院强制执行。

执行过程中，常出现一些有财产可供执行的被执行人，为规避其财产被法院处置，与案外人恶意串通，签订房屋租赁合同，伪造交付租金证据，滥用诉讼程序，向执行法院提出执行异议、执行异议之诉，一定程度上拖延、阻止了法院对被执行人财产的强制执行，损害申请执行人的合法权益。

【附相关法律条文】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出的书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”